Étape cruciale dans une vente immobilière, le compromis garantit au vendeur la cession de son bien, et à l’acheteur, l’acquisition de cette propriété. Comme tout acte légal, celui-ci peut se dérouler chez un notaire, selon une procédure définie. Toutefois, il n’y a aucune obligation à cela. Les deux parties ont le choix d’un engagement sous seing privé. Autrement dit, sans la présence d’un officier public. Néanmoins, le dossier devra comporter toutes les pièces obligatoires à la validation de l’acte définitif.
Enregistré dans un bureau notarial ou chez un particulier, les conditions de l’accord sont les mêmes, avec les mêmes obligations et contraintes.
Que doit contenir la promesse de vente ?
Cet accord conclu entre les deux parties doit contenir des informations essentielles pour être valide.
Quelles sont-elles ?
Les coordonnées de l’acheteur et du vendeur doivent figurer en premier lieu sur le papier. Viennent ensuite les informations concernant directement le bien avec son adresse. Mais aussi son origine, avec la mention des propriétaires précédents et les actes notariés qui s’y rapportent.
Dans la rédaction de la promesse synallagmatique de vente sont inscrites les éventuelles servitudes du bien. Le Code civil les répertorie de l’article 637 à 710 dans la rubrique « Des servitudes ou des services fonciers ». Des textes spéciaux sont aussi prévus à l’effet des codes de l’urbanisme, rural et forestier.
Ce document comprend aussi la mention éventuelle d’hypothèques.
Qu’est-ce qu’une hypothèque ?
L’hypothèque est une garantie pour sécuriser le remboursement d’un prêt ou d’une dette. Ce nantissement accordé par l’hypothéquant – comprenez le propriétaire du bien immobilier – est cosigné par l’hypothécaire, c’est-à-dire le prêteur. Généralement, ce dernier n’est autre qu’une banque ou un organisme de prêt.
Idem au compromis, ce consentement est enregistré et établi auprès d’autorités compétentes. Les notaires ainsi que le service de la publicité foncière de France sont habilités à produire cet acte. Cela permet de rendre l’hypothèque opposable aux tiers, c’est-à-dire que toute personne intéressée par le bien pourra prendre connaissance de son existence et de son rang dans l’ordre des créanciers.
Le créancier n’hérite en aucun cas de la dette. Il conserve uniquement un droit de garantie sur le bien immobilier pour protéger ses intérêts en cas d’impayé. Si le bien est hypothéqué, il est donc obligatoire que sa mention soit présente dans le compromis de vente.
La servitude dans le droit immobilier
Ce mot possède plusieurs définitions, néanmoins, intéressons-nous à celle utilisée en droit.
La servitude définit une limitation des droits de propriété du propriétaire du fonds servant en faveur du bénéficiaire de la servitude. Celle-ci peut prendre différentes formes et se matérialiser par un droit de passage, d’écoulement des eaux, d’accès des ressources naturelles, etc.
Plus clairement, en achetant un bien immobilier avec une servitude, vous recevez ce petit bout de terrain que vous devez partager. Bien entendu, les conditions d’utilisation de la servitude ainsi que ses modalités sont consignées dans le compromis de vente.
Cela compte parmi les documents à fournir.
Quels documents fournir lors du compromis de vente ?
Qu’il soit sous seing privé ou en présence du notaire, le dossier de contrat de réservation contient des documents capitaux en plus du document principal.
Le vendeur prouve son identité grâce à un passeport, par exemple. Il justifie aussi de sa situation maritale et produit le titre de propriété. Celui-ci s’accompagne de documents relatifs au bien comme les éventuelles modifications de plan. Le diagnostic énergétique doit figurer au sommaire de ce dossier avec la surface habitable définie par la loi Carrez. À cela, le vendeur ajoute les copies liées aux taxes, foncières et d’habitation, plus toutes pièces se rapportant à son prêt immobilier.
Dans l’hypothèse d’un bien loué, se greffent au dossier le bail en cours les dernières quittances de loyer et l’assurance habitation.
De nombreuses situations existent hors d’une vente classique, notamment lorsque le bien est un appartement en copropriété. Il est évident que des justificatifs se greffent à la longue liste précédente.
Avoir les papiers officiels ne suffit pas à rendre la vente possible. D’autres paramètres entrent en ligne de compte.
Les conditions suspensives et le droit de rétractation lors d’un compromis de vente
Conclure une promesse unilatérale de vente portant un terrain, un appartement, un immeuble ou une nue-propriété est régularisé par un acte signé des deux parties. Cette transaction immobilière n’est pas figée, puisqu’il y a des conditions à cette vente. La première étant que tous les documents doivent être inclus au dossier. La seconde englobe un délai de rétraction de 10 jours pour l’acquéreur, à compter du lendemain de la signature. Une clause suspensive est prévue dans l’éventualité d’un refus de prêt par la banque. Le contrat devient donc caduc.
Cet article ne mentionne qu’une partie du processus, veillez à vous renseigner auprès d’un professionnel de l’immobilier.