Avant de décider de l’achat d’un bien en investissement locatif, il est primordial de calculer sa rentabilité. En effet, si vous avez pour objectif d’obtenir des revenus locatifs, vous devez connaître son rendement. Il existe différentes façons de le calculer. Nous vous donnons les méthodes les plus employées dans cet article. Chacune est accompagnée d’une illustration concrète du calcul.
Comment obtenir le rendement brut de mon bien locatif ?
La plus simple des méthodes à observer est celle du rendement brut. Vous pouvez facilement parvenir à trouver ce résultat puisqu’il vous suffit de connaître :
l les revenus bruts générés par la location ;
l le coût total d’achat du bien, en y incluant les rénovations et les frais de clôture.
Ensuite, vous divisez le second montant par le premier.
Pour plus de clarté, nous vous donnons un exemple. Vous envisagez d’acheter un appartement en centre-ville de Nice pour un montant total de 150 000 €. Les revenus mensuels sont de 800 €, c’est-à-dire que vous recevez 9 600 € brut annuellement de la location classique de cet appartement.
Voici le calcul à effectuer : (9 600/150 000) x 100 = 6,4 %. Votre rendement locatif brut est donc de 6,4 %.
Bien que cette méthode soit simple, il faut tenir compte qu’elle met de côté l’ensemble des frais autour de la location. Votre appartement est beaucoup moins rentable en les calculant.
Voyons, par conséquent, un deuxième mode de calcul plus fin.
Quel calcul effectuer pour trouver le rendement net de ma location ?
En tenant compte de l’ensemble des dépenses du propriétaire, le calcul du rendement net vous donne une idée plus juste de ce que vous allez gagner sur votre investissement. Pour cela, vous devez lister les dépenses liées à votre achat en investissement locatif, à savoir :
l les assurances (de prêt, foncière, loyers impayés…) ;
l l’entretien (charges de copropriété, réparation…) ;
l les frais de gestion par une agence et de conciergerie, le cas échéant ;
l les impôts fonciers.
Vous devez alors soustraire cette somme à celle des revenus bruts annuels. C’est ce dernier montant qui doit être divisé par le coût global de l’achat.
Reprenons notre exemple d’appartement obtenu pour 150 000 €, tous frais compris. En additionnant les charges liées à ce bien, vous parvenez à un montant de 2 200 € de dépense. Votre calcul sera le suivant : ([9 600 € – 2 200 €]/150 000 €) x 100 = 4,9 %.
Ce résultat de 4,9 % est bien plus juste sur la réalité du rendement, mais il peut être encore affiné si l’on fait entrer en jeu dans le calcul la fiscalité.
Quelle est la rentabilité nette d’impôt de mon bien en location ?
Grâce à cette méthode, vous anticipez véritablement l’optimisation de la rentabilité de votre bien. En effet, tous les paramètres concernant les avantages et les dépenses sont intégrés :
l la situation de votre foyer ;
l le montant total de vos revenus ;
l le choix fiscal pour votre bien : location vide ou meublée, création de SCI, location professionnelle, etc.
l les prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17,2 %.
Vous vous apercevez que l’ensemble de ces données est très personnel et permet une étude pointue de votre propre rendement.
Dans le cas où vous posséderiez un patrimoine important déjà, vous devez également envisager de payer l’impôt sur la fortune.
En employant cette méthode, il est aussi nécessaire de prendre en compte l’impact des dispositifs dont vous bénéficiez. On pense notamment aux lois Pinel ou Denormandie. Celles-ci peuvent évidemment entraîner une réduction de vos impôts.
Le calcul du rendement net d’impôt mérite de faire appel à un conseiller financier. Étant au fait de l’ensemble des dispositifs fiscaux et de leur évolution, c’est lui qui saura vous orienter vers les meilleurs choix dans ce domaine. De plus, il vous alertera sur les modifications et les opportunités en opérant une veille.
L’optimisation de votre investissement locatif nécessite le bon accompagnement.
Pour aller plus loin : calculer le retour sur investissement (ROI)
Le marché de l’immobilier est fluctuant et lorsqu’on se lance sérieusement dans l’investissement locatif, il devient important de savoir calculer le retour sur investissement. Ceci permet surtout d’évaluer s’il est judicieux de se séparer d’une propriété à un moment donné pour investir ailleurs ainsi que de connaître le montant exact de son patrimoine à un instant T.
Cette mesure considère à la fois le rendement et la valeur de la propriété. Donc, elle demande de se renseigner régulièrement sur l’état du marché immobilier de sa localisation.
Pour ce calcul, vous avez besoin d’additionner le capital gagné, c’est-à-dire la différence entre le prix d’achat initial et la valeur actuelle du bien immobilier, aux revenus nets. Ensuite, il vous reste à diviser le total par le coût d’achat de la propriété.
Développons un exemple précis avec l’appartement acheté 150 000 €. Imaginons qu’aujourd’hui sa valeur est augmentée de 10 000 € et qu’il soit estimé à 160 000 €.
Nous avons précédemment évalué son revenu net annuel à 7 400 €. Le calcul se pose alors ainsi : ([7 400 € + [160 000 – 150 000]]/150 000 €) x 100 = 11,6 %. Votre retour sur investissement est de 11,6 %.